বাংলাদেশে শীঘ্রই ‘ভূমি ব্যবহার অধিকার আইন 2023’ এবং ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন’ করা হয়েছে। এই নতুন আইনে ভূমি ব্যাবহার যে সকল আইন করা হয়েছে তার মধ্যে একটি হচ্ছে দলিল বাতিল। এই আইনে বলা হয়েছে ৭ ধরনের জমির দলিল বাতিল করা হচ্ছে। যে সাত ধরনের দলিল বাতিল হবে তা আজকের আলোচনার মূল বিষয়।
নতুন ভূমি আইন পিডিএফ ডাউনলোড https://minland.gov.bd/
৭ ধরনের জমির দলিল বাতিল
- অনিবন্ধিত দলিল যাহা এখনো রেজিস্ট্রি হয় নাই এই সকল দলিল বাতিল
- জমি দখল করে দলিল জাল করলে জমির এই সকল দলিল বাতিল হবে
- খাস জমি অথাত নদী তীরবর্তী জমিতে অনেকে অবৈধভাবে দখল করে জাল জমির দলিল বাতিল
- যে যত টূকু জমি পায় তার থেকে অধিক জমি লিখে দিলেও সেই দলিল বাতিল হবে।
- যে কোন জমির দলিল জাল করলে।
- ওয়ারিশদের বঞ্চিত দলিল
- প্রতারনা দলিল বাতিল
সাধারণত যেসব নথিতে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসারের বৈধ সীল ও স্বাক্ষর নেই, সেসব নথিতে সরকার কোনো রেজিস্ট্রেশন ফি নেয় না, নতুন আইনে এসব নথি বাতিল করা হচ্ছে। আলোচনার শুরুতে আমাদের রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া সম্পর্কে ভালো ধারণা অর্জন করতে হবে।
বিশেষ ক্ষেত্রে নথি নিবন্ধিত করা আবশ্যক । অনিবন্ধিত দলিল যাহা এখনো রেজিস্ট্রি হয় নাই বিক্রয় দলিল অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে। জমি কেনার আগে ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য একটি হলফনামা জমা দিতে হবে। নিবন্ধন ছাড়া, কাজের কোন আইনি মূল্য নেই। বায়না দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে এক বছরের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বিক্রয় দলিল দাখিল করতে হবে। হেবা বা দানকৃত সম্পত্তির দলিলও অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে। বন্ধকী জমির দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে।
একজন জমিদার সম্পত্তির মালিকের মৃত্যুতে, তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি অবশ্যই তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে ভাগ করতে হবে এবং বিভাজন বা আপোস পার্টিশন অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে।
বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী, জমি রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজনীয়তার মধ্যে একটি হল বিক্রি করা জমির সম্পূর্ণ বিশদ বিবরণ, দলিলপত্রে দাতা-উপভোগীর পিতামাতার নাম, সম্পূর্ণ ঠিকানা এবং একটি সাম্প্রতিক পাসপোর্ট সাইজের রঙিন ছবি। জমি বিক্রয়কারী ব্যক্তির উত্তরাধিকার ছাড়াই একটি দলিল থাকতে হবে। দলিলটিতে গত ২৫ বছরের মালিকানার একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ থাকতে হবে এবং কে কার কাছ থেকে সম্পত্তি কিনেছে।
সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য, সম্পত্তির চারপাশের সীমানা নকশা নথিতে থাকা উচিত। একটি হলফনামা থাকতে হবে যে জমিটি ক্রেতা ছাড়া অন্য কারো কাছে বিক্রি করা হয়নি। জমির মালিকানা দলিলের ক্রম CS, CA, RS (এর মালিক কে তা অনুসরণ করে) থাকা উচিত এবং যেখানে প্রয়োজন, দলিলের মাধ্যমে এটি যোগ করা উচিত।
রেজিস্ট্রি আইন এবং দেশে প্রচলিত আইন অনুযায়ী সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ফি সম্পর্কে একটু আলোচনা করা প্রয়োজন। নথিগুলি সাধারণত নিবন্ধন আইন, স্ট্যাম্প আইন, আয়কর আইন, অর্থ আইন এবং রাজস্ব বিধি ও প্রবিধানের অধীনে নিবন্ধিত হয়। সব নথির জন্য রেজিস্ট্রি ফি এক নয়। সরকার অ্যাডহক আলোচনার ভিত্তিতে সময়ে সময়ে রেজিস্ট্রি ফি নির্ধারণ করতে পারে। কর আরোপের জন্যও সুনির্দিষ্ট বিধান রয়েছে। উৎসে ভ্যাট এবং কর সর্বদা জমি বিক্রেতা দ্বারা প্রদান করা হবে।
আয়কর আইন অনুযায়ী, এই উভয় ধরনের করের পরিমাণ বিক্রেতার আয়ের উপর নির্ভর করবে। এই কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। উইথহোল্ডিং ট্যাক্স এবং ভ্যাট ছাড়া বাকি সব কর জমির ক্রেতাকে দিতে হবে।
তবে নতুন ভূমি আইন কার্যকর হলে অনিবন্ধিত দলিল বাতিল হয়ে যায়। একই সঙ্গে জাল সার্টিফিকেট ও নথি তৈরি করাও বেআইনি বলে বিবেচিত হবে। অনেক সময় আমরা দেখি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিসের সংগ্রহকৃত দলিল পুড়ে গেছে। এরপর কিছু সুবিধাবাদী লোক ভূমি অফিসের অসাধু ব্যক্তিদের সাথে জাল সার্টিফিকেট ও দলিল তৈরি করে অন্যের সম্পদ আত্মসাৎ করে। সেই দলিল কার্যকর হবে না। যদি কেউ অন্যের জমি দখলের উদ্দেশ্যে বিক্রয়ের জাল দলিল করে তবে বিক্রয়ের জাল দলিল বাতিল করা হবে।
নদী তীরবর্তী জমিতে অনেকে অবৈধভাবে দখল করে জাল জমির দলিল বাতিল
চতুর্থত, নদী তীরবর্তী জমিতে অনেকে অবৈধভাবে দখল করে রেখেছে। এখন থেকে এসব জাল জমির দলিল বাতিল করা হবে। কারো কাছ থেকে জমি ক্রয় করলেও তাকে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত অংশের চেয়ে বেশি জমি প্রদান করলে উক্ত জমির দলিল বৈধ হবে না।
ভূমি আইন (খসড়া) একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। কারণ প্রায় প্রতিটি মানুষই মাটির সাথে যুক্ত। ডি-আইন আইন, 1860 এছাড়াও জমির নথি জালিয়াতির জন্য শাস্তির বিধান করে। প্রস্তাবিত ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার’ আইনে নতুন শাস্তির বিধান আনা হয়েছে। খসড়া আইনে কারাদণ্ডের বিধানও রয়েছে। ভূমি জালিয়াতি, অবৈধ দখল, প্রতারণা ও অপরাধ, পেশিশক্তি বা অস্ত্র দ্বারা নিপীড়ন প্রতিরোধে ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন’ নামে একটি নতুন আইন প্রণয়ন করা হয়েছে। ভূমি সংক্রান্ত বিভিন্ন অপরাধের জন্য বিদ্যমান আইনের পাশাপাশি খসড়া আইনে শাস্তির বিধানও যুক্ত করা হয়েছে। খসড়া আইনে দেওয়ানি আদালতের এখতিয়ার রয়েছে এমন মামলায় নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটদের নেতৃত্বে মোবাইল কোর্ট চালু করা হয়েছে।
এটা উল্লেখ করা উচিত যে কিছু নির্দিষ্ট ধরনের দলিল আছে, যেগুলো সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল নয়। একটি উদাহরণ উল্লেখ করা যেতে পারে – দলিলের দলিল, পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি) দলিল, উইল ডিড, প্রোবেট দলিল, চুক্তিপত্র, রেজিস্ট্রি অফিসে বাতিলকরণ দলিল – রেজিস্ট্রির মাধ্যমে দলিলের পক্ষের পারস্পরিক চুক্তির মাধ্যমে বাতিল করা যেতে পারে। সম্পন্ন. সম্পত্তি হস্তান্তরের বিভিন্ন দলিল যেমন সাব-ডিড, দানের দলিল, কনভেয়েন্সের দলিল, দলিল ঘোষণার দলিল, কনভেয়েন্সের দলিল ইত্যাদি রেজিস্ট্রি অফিসে ‘বাতিল দলিল’ নিবন্ধন করে বাতিল করা যাবে না। আইনি ও যৌক্তিক কারণে দলিলটি বাতিল করার প্রয়োজন হলে আদালতে মামলা দায়ের করে বাতিলের কাজ শুরু করতে হবে।
আইনটি কার্যকর হলে, উত্তরাধিকারীদের বিচ্ছিন্ন করা দলিল নতুন আইনের অধীনে অবৈধ বলে বিবেচিত হবে। যদি কেউ সম্পত্তি বিক্রি করে এবং উত্তরাধিকারী ছাড়া জমি ক্রয় করে, তাহলে ক্রয়কৃত জমির দলিল বৈধ হবে না।